Ссылка на главную страницу Участок-На-Юге.рф                                                                                                    Ссылка на наши контакты

Покупайте участки на юге России

Частые вопросы

Ответы на часто задаваемые вопросы покупателей:

Вопрос: Как происходит сделка? Какие еще ожидаются расходы, помимо указанной на сайте цены?

Ответ: Между продавцом и покупателем заключается прямой договор купли-продажи, в соответствии с которым производится расчет (наличный или безналичный – на выбор покупателя), и договор подается на регистрацию перехода права собственности в регистрационную службу, услуги которой входят в стоимость предлагаемых к продаже объектов. Никаких дополнительных платежей не требуется.

Вопрос: Каковы особенности оформления договора о рассрочке?

Ответ: В случае приобретения объекта в рассрочку заключается такой же договор купли-продажи, в котором подробно описывается выбранный покупателем порядок расчетов (подробнее см. здесь). Переход права собственности на имя покупателя в этом случае возможен при оплате не менее 50% от стоимости приобретаемого объекта, а на сам объект будет зарегистрировано обременение (залог) до полного расчета по договору, после чего обременение снимается.

Вопрос: Можно ли удостоверить сделку нотариально и рассчитаться с продавцом в присутствии нотариуса?

Ответ: Да, можно.

Поскольку законодательство этого не требует, услуги нотариуса оплачиваются покупателем. За отдельную плату нотариус также может самостоятельно зарегистрировать сделку в регистрационной службе.

Вопрос: Возможно ли использование банковской ячейки при расчетах?

Ответ: Да, возможно, если это оправдано суммой сделки – свыше 1 млн. руб. Будьте готовы к тому, что в Апшеронском районе банки не оказывают такую услугу, т.е. придется ехать в Краснодар и ожидать несколько часов, пока юрист в банке составит соответствующий договор с подробным описанием схемы расчетов. Как и в случае с нотариальным удостоверением сделки, банковская ячейка не является обязательной, поэтому оплачивается покупателем. Также для оформления сделки с расчетом через банковскую ячейку необходимо внести задаток не менее 10% от стоимости приобретаемого объекта.

Вопрос: У меня нет времени на поездку в Краснодарский край. Можно ли купить объект дистанционно?

Ответ: Да, это очень просто.

Отправляете нам скан Вашего паспорта (фото, прописка, семейное положение) или скан паспорта того лица, на чье имя Вы хотели бы оформить приобретаемый объект.

Мы составляем договор купли-продажи выбранного Вами объекта и обмениваемся с Вами подписанными сканами (ст. 160 и 434 ГК РФ это допускают).

Вы вносите задаток, мы обмениваемся с Вами оригиналами договоров ускоренной почтой, одновременно

Вы высылаете нам нотариально удостоверенную доверенность на покупку и оформление выбранного Вами объекта на Ваше имя (либо на имя другого лица, если пожелаете).

После того, как мы подтвердим получение всех необходимых для сделки документов, Вы производите с нами окончательный расчет.

Мы оформляем сделку без Вашего присутствия и почтой отправляем Вам зарегистрированные на Ваше имя (или на имя указанного Вами лица) документы.

Вопрос: Можно ли придержать такой-то объект до нашего приезда?

Ответ: Да, можно.

Единственный способ это сделать – внести задаток. Подробнее читайте в разделе о бронировании.

Вопрос: Можно ли заказать поиск такого-то объекта с такими-то характеристиками?

Ответ: Мы продаем только собственные объекты, которые выставлены в продажу на нашем сайте. Мы не занимаемся накоплением базы данных продавцов и не осуществляем поиск объектов под заказ.

Вопрос: Могу ли я, гражданин другого государства, купить земельный участок в Апшеронском районе?

Ответ: Да, можете.

Апшеронский район не относится к списку приграничных (в отличие, например, от всех районов и городов Черноморского побережья), поэтому продажа земельных участков, расположенных на его территории, возможна и иностранным гражданам. Кроме земель сельскохозяйственного назначения.

Вопрос: Как посчитать предстоящий земельный налог? Как "пробить" земельный участок по официальным государственным базам данных?

Ответ: Зайдите на публичную кадастровую карту на портале Росреестра, слева введите кадастровый номер интересующего Вас земельного участка и нажмите "Найти". В появившемся окне, среди прочей информации о земельном участке, увидите и его текущую кадастровую стоимость - умножьте эту сумму на 0,003 (0,3% - это действующая ставка земельного налога в Хадыженске), и получите сумму годового земельного налога. Заодно увидите расположение и конфигурацию земельного участка, если он отмежеван. В правой части экрана есть вкладка "Управление картой" - нажмите и выберите "Космические снимки (Esri)", кадастровая карта будет наложена на вид со спутника, однако при крупном масштабе спутниковая карта не откроется - необходимо нажать на значок "-" в левой части экрана и немного отдалиться до появления фотокарты. При выбранном участке Вы можете нажать на вкладку "Услуги" и самостоятельно сформировать запросы на предоставление сведений из ГКН (государственного кадастра недвижимости) и ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). За умеренную плату Вы можете получить в бумажном (с синими подписями и печатями) и/или электронном (на Ваш выбор) виде официальные зарегистрированные сведения в виде кадастрового паспорта и/или кадастровой выписки на любой земельный участок, а также в виде выписки из ЕГРП, содержащей сведения о собственнике и характеристиках земельного участка.

Вопрос: Почему у Вас такие высокие цены?

Вопрос: Почему у Вас такие низкие цены?

Ответ: С тем и другим вопросом мы сталкиваемся чуть ли не ежедневно. Люди звонят из разных регионов и даже стран, где иные понятия о ценах на землю. Дело в том, что земля - очень индивидуальный товар. Она плохо поддается стандартизации и сравнению. Нет двух абсолютно одинаковых участков. Каждый хоть чем-то, да отличается. Немного другой вид, немного другое расстояние до центральных коммуникаций, немного другой подъезд. Что уж говорить об участках, расположенных на значительном удалении друг от друга. Другой склон, другой микроклимат, другое окружение и т.д. В курортной зоне, или в крупном промышленном центре, или в глухой деревушке - всюду сложилась разная рыночная конъюнктура, всюду разные цены. Где-то равнина, где-то горы, где-то прибрежная полоса. Мы можем лишь гарантировать, что наши цены чуть ниже среднерыночных для нашей местности с, условно говоря, "примерно подобным" набором тех или иных характеристик.

Вопрос: Возможно ли строительство на участках, расположенных в черте города над Соцгородком (категория – земли населенных пунктов, назначение – для сельскохозяйственного использования)?

Ответ: Да, возможно.

Это земли бывшего СХТ "Горный Сад", официально вошедшие в городскую черту в соответствии с утвержденным генеральным планом Хадыженского городского поселения, и отнесенные городскими правилами землепользования и застройки к зоне жилой застройки (это основной вид разрешенного использования данных земель, помимо него имеются условно разрешенные и вспомогательные виды использования этих участков).

Разрешено: строительство зданий до 3х надземных этажей (включая мансардный) общей высотой до 12ти метров (от уровня земли до верхней точки), допускается строительство индивидуальных и многоквартирных жилых домов, объектов общественно-делового, финансового и коммерческого назначения (магазины, банки, клубы, спортзалы и спортплощадки, скверы, пруды, стоянки, гаражи, станции технического обслуживания и пр.), производственных объектов V класса вредности (минимум в 50ти метрах от жилых строений, загрязнения не должны выходить за пределы соответствующего участка).

Обратите внимание: категория земель уже изменена во всех документах на земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования оставлен прежним (для сельскохозяйственного использования) для минимизации налогообложения. В соответствии с п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. То есть после покупки земельного участка любой собственник, если ему это необходимо, вправе самостоятельно, без каких-либо разрешений и согласований, путем подачи простого заявления изменить вид разрешенного использования на тот, который необходим собственнику для тех целей, для которых он приобрел данный участок.

Вопрос: Возможно ли строительство на землях сельскохозяйственного назначения на выезде из Хадыженска в сторону Апшеронска и на выезде в сторону Туапсе?

Ответ: Да, возможно.

Несмотря на то, что пока еще назначение "для сельскохозяйственного использования" не так популярно для использования в целях, связанных со строительством зданий и сооружений, оно подходит и для организации фермерского хозяйства, и для создания усадьбы – большого семейного гнезда со значительным по площади земельным участком, и для индивидуального жилищного или дачного строительства. Да, еще не везде в органах местной власти умеют работать с этим видом разрешенного использования. Согласно утверждениям Калинина Н.И. (заместитель руководителя аппарата комитета Государственной думы по аграрным вопросам, государственный советник Российской Федерации I класса) строительство на таких участках является редкостью и поэтому во многих регионах инстанции не знают, что с этим делать. Практика получения разрешения на строительство, а также окончательной регистрации построек, наиболее сконцентрирована в Подмосковье.

Статья 43 Гражданского кодекса РФ «Осуществление прав на земельный участок» вполне однозначно говорит: «1. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.»

В Статье 6. Закона о КФХ № 74-ФЗ говорится: "1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество."

Так же и в Статье 11 этого же Закона: "Состав имущества фермерского хозяйства: 1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. 2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий."

Таким образом, для деятельности КФХ допускается наличие в составе имущества построек несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и других назначений.

Для того, чтобы облегчить получение разрешения на строительство, выдаваемого органами местного самоуправления, необходимо, в соответствии с назначением участка, зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство, указав в перечне видов деятельности такие виды, которые требуют постоянного и непосредственного присутствия на территории участка участников хозяйства, например, кролиководство или птицеводство. В таких случаях жилые строения становятся «необходимыми для осуществления деятельности фермерского хозяйства». По такому пути и идут те, кто желает, чтобы строения и сооружения были построены с получением разрешения на строительство и надлежащим образом учтены.

Вместе с тем, согласно существующему законодательству, нет никаких нормативных актов и статей, обязывающих собственника земельного участка, приобретённого для сельскохозяйственного использования, осуществлять регистрацию КФХ в налоговых органах, если он не планирует продавать продукцию со своего земельного участка. Согласно существующему порядку, на сегодняшний день регистрация КФХ осуществляется по свободной воле собственника.

Вопрос: Возможна ли прописка на землях сельскохозяйственного назначения, не входящих в городскую черту?

Ответ: Да, возможна.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 30 июня 2011 года был решен вопрос с пропиской на таких землях. Как говорится в постановлении, «регистрация по месту жительства является способом учета граждан в пределах Российской Федерации и лишь удостоверяет акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места жительства, поэтому регистрационный учет не может носить разрешительный характер». Вместе с тем законодательством России четко не установлен порядок регистрации граждан на таких землях, и сотрудники ОУФМС на местах не всегда знают, как на практике следовать данному постановлению Конституционного Суда, в связи с чем выдают документ об отказе в регистрационных действиях, который может быть обжалован в судебном порядке. Суд, руководствуясь разъяснениями Конституционного Суда как суда высшей инстанции, выносит решение о регистрации в здании, расположенном на таком земельном участке. Данное решение после вступления в законную силу предъявляется сотрудникам ОУФМС и является основанием для проведения желаемых регистрационных действий.

Помимо этого хочется еще раз отметить, что статья 6. Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предусматривает, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки … и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. Таким образом, регистрации строения возможна изначально в качестве жилого дома (если зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство и указать виды деятельности, требующие постоянного проживания фермера в месте нахождения хозяйства – например, разведение кроликов), в этом случае сотрудники ОУФМС проведут регистрацию заявителя по месту жительства без обращения в суд.

Другой широко известный способ прописки на землях сельскохозяйственного назначения – организация садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, изменение вида разрешенного использования земельных участков, вошедших в объединение, соответственно, на садоводство, огородничество или дачное строительство, признание (в законодательно утвержденном порядке) возведенных жилых строений пригодными для постоянного проживания, присвоение почтовых адресов и регистрация по месту жительства без обращения в суд.

Вопрос: Может ли земельный участок сельскохозяйственного назначения быть изъят у собственника?

Ответ: Право частной собственности гарантируется п. 1 ст. 36 Конституции РФ. Земельный Кодекс (ст. 42 ЗК РФ) и ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» требует использовать земельные участки в соответствии с категорией земли, назначением и разрешённым видом использования, способами, которые не должны наносить вред земле, как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы или иным негативным (вредным воздействиям). Только в этом случае возможно принудительное изъятие земельного участка. Если вы не используете его для разлива химических смесей или складирования радиоактивных отходов, земельный участок изъять у вас невозможно. К тому же, земля сама предоставляет все возможности для целевого использования участка: посадить цветы или несколько фруктовых деревьев, скосить на участке траву, купить пару кроликов – все эти несложные действия сделают в принципе бессмысленными разговоры о неиспользовании участка в соответствии с его назначением.

Вопрос: С какими сложностями можно столкнуться на практике? Как можно грамотно аргументировать свою позицию, на что сослаться? Кто может помочь с регистрацией дома без лишней суеты, сбора документов, беготни по инстанциям, судебных тяжб и т.п.?

 Ответ: В соответствии с п. 17 ст. 46 ГрК РФ в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, то орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.

На практике же, к сожалению, местный отдел архитектуры и градостроительства, прежде чем выдать градостроительного плана земельного участка с разрешением на строительство, может попросить заявителя за свой счет изготовить проект планировки территории и другую дорогостоящую техническую документацию, которая необходима администрации городского поселения для реализации собственных целей и выполнения собственных функций и задач – таких как выделение элементов планировочной структуры и пр.

Тем не менее судебная практика складывалась однозначно на стороне заявителей: см. определение ВАС РФ от 28.02.2011. № ВАС-1304/11 по делу № А19-10054/09-14, решение Верховного Суда РФ от 14.05.2012. № АКПИ12-290, определение ВС от 27.03.2013. № 6-КГ12-11, Постановление ФАС СЗО от 16.02.2010. по делу № А56-8730/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2009. по делу № А56-15478/2009 и другие.

В частности, в решении Верховного Суда РФ от 14.05.2012. № АКПИ12-290 указано, что «подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа, не обусловленной необходимостью обоснования целей истребования градостроительного плана и требованием о предоставлении заявителем каких-либо документов, за исключением тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица».

В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2010. по делу № А56-8730/2009 было указано, что «градостроительный план земельного участка может быть выдан не только в составе документации по планировке и межевании территории, но и в виде отдельного документа. Отсутствие проектов планировки и межевания территории как основание для отказа в выдаче градостроительного плана не предусмотрено».

В письме Госстроя от 17.12.2012. № 3427-ВК/11/ГС было указано, что «для выдачи градостроительного плана земельного участка органу местного самоуправления не нужно выполнять комплекс организационно-правовых действий, обязательных при подготовке и утверждении проектов планировки территории, проектов планировки территории с проектами межевания в их составе».

Однако до 01 марта 2018 года есть возможность избежать всех споров и расходов (времени, сил и денежных средств), связанных с получением разрешительной и технической документации на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. До этой даты в России действует упрощенный порядок оформления прав – так называемая «дачная амнистия», благодаря которой любой объект недвижимости, построенный на собственном земельном участке, можно зарегистрировать и получить на него свидетельство о праве собственности без каких-либо разрешений со стороны властей.

Покупателям земельных участков на землях бывшего СХТ «Горный Сад» в срок до конца 2017 года мы предлагаем услугу по регистрации возведенных ими жилых и нежилых зданий с постановкой на кадастровый учет и получением свидетельств о праве собственности в упрощенном порядке. Вам не нужно посещать ни одну инстанцию, и не нужно собирать никаких документов – достаточно приобрести земельный участок, получить на него свидетельство о праве собственности, построить дом и оплатить наши услуги. Остальное мы берем на себя.

 

Задайте интересующие Вас вопросы или закажите обратный звонок.

Обязательно укажите Ваше имя и Ваш E-mail.

Для заказа обратного звонка укажите Ваш номер телефона и время звонка по Московскому времени.